La 18e édition du « Logement en chiffres » (STATEC & Observatoire de l’Habitat) confirme ce que beaucoup pressentaient : l’expiration des mesures fiscales au 30 juin 2025 a déclenché un rebond du marché de l’existant. Mais derrière cette reprise, le rapport révèle des signaux contrastés qui concernent directement les développeurs.
L’existant en première ligne
Le marché de la revente a littéralement explosé :
- +72,9 % d’appartements existants vendus,
- +93,7 % pour les maisons existantes.
Résultat : le nombre de transactions sur l’existant atteint, voire dépasse, les niveaux d’avant-crise (2017-2021). Les prix suivent cette dynamique : +7,1 % pour les maisons et +3,2 % pour les appartements existants.
Selon Julien Licheron, Research Associate au LISER, « le regain d’activité du 2e trimestre 2025, directement lié à l’expiration des mesures fiscales, pourrait avoir contribué mécaniquement à la hausse des prix. C’est pourquoi il faudra regarder avec attention les évolutions des prix au 3e trimestre 2025, où un ralentissement de l’activité devrait s’observer. »
👉 Pour les développeurs, cela signifie que la concurrence avec l’existant s’intensifie, renforcée par la perception d’un « achat sécurisant » et par des prix légèrement plus modérés que dans le neuf.
VEFA : un redémarrage fragile
La situation du marché du neuf, et plus particulièrement des ventes en VEFA (+126 % en un an), demeure fragile et continue de susciter de vives préoccupations au sein de la Section Développeurs de la Chambre Immobilière.
Si les chiffres du 2ᵉ trimestre témoignent d’un certain rebond, ils restent néanmoins largement en deçà des niveaux d’avant-crise : 348 ventes recensées contre une moyenne de 694 sur la période 2017-2021.
Pour les professionnels, l’enjeu n’est pas seulement de constater ce retard, mais surtout de trouver les leviers permettant de rétablir progressivement la confiance des acquéreurs. Qualité de construction, performance énergétique, sécurité juridique et meilleure lisibilité fiscale sont autant d’atouts qui peuvent contribuer à renforcer l’attractivité du logement neuf et à soutenir un redémarrage durable du marché.
Le problème n’est pas seulement l’offre, mais bien la demande. Les ménages hésitent à s’engager dans du neuf, malgré des avantages énergétiques et fiscaux.
Loyers en baisse : un signal faible, mais à suivre
Autre donnée notable : l’indice des loyers annoncés recule de -2,2 % sur un an. Même si cette tendance reste limitée, elle pourrait influencer la rentabilité perçue des investisseurs locatifs, déjà échaudés par les évolutions fiscales récentes.
Focus stratégique : accessibilité et attractivité
Le rapport introduit une dimension nouvelle dans l’analyse des prix : le temps de trajet vers Luxembourg-Ville.
- À surface et qualité équivalentes, la valeur d’un bien dépend désormais autant de l’accessibilité réelle que de la distance géographique.
- Cette variable sera intégrée officiellement dans les modèles statistiques dès 2026.
Pour les développeurs, cela confirme l’importance d’intégrer l’argument mobilité dans la conception et la commercialisation des projets : proximité des axes de transport, multimodalité, services urbains de proximité.
Quels leviers pour les développeurs ?
- Revaloriser la VEFA : pédagogie sur la performance énergétique, coûts maîtrisés dans la durée, garanties liées au neuf.
- Rassurer les acquéreurs : transparence des prix, mise en avant de la qualité constructive (tel que le font les développeurs ayant signé la Charte Qualité), communication sur la pérennité des projets.
- Capitaliser sur l’accessibilité : marketing centré sur le temps de trajet et la mobilité plutôt que sur la simple localisation géographique.
- Anticiper la suite : le 3e trimestre pourrait marquer un repli. Les mois à venir seront décisifs pour tester la résilience du marché une fois l’effet fiscal dissipé.
Comme le souligne Julien Licheron, « il ne suffit pas de construire : il faut convaincre. La transparence et l’argument d’accessibilité deviendront des leviers décisifs pour différencier les projets et regagner la confiance des ménages ».
Le 2e trimestre 2025 illustre une vérité immuable du marché luxembourgeois : la fiscalité déclenche, mais ne structure pas la demande. Pour sécuriser l’avenir, la clé sera de réinventer l’attractivité du neuf – non plus seulement par des incitations externes, mais par une offre plus lisible, rassurante et alignée avec les attentes des ménages en termes de prix, de qualité de vie et d’accessibilité.
