Conscients de l’importance économique et sociétale de la question du logement, les développeurs immobiliers et les banques locales continuent de se mobiliser et annoncent des nouvelles initiatives visant à apporter davantage de transparence dans le marché et à renforcer la confiance aussi bien des primo-acquéreur que des investisseurs. A l’occasion d’un point presse, les responsables de la Chambre immobilière ont ainsi présenté une nouvelle charte de qualité, ainsi que le site aides.lu, tandis que l’Association des Banques et Banquiers (ABBL) a annoncé des ajustements au mécanisme d’aide au logement résidentiel SPV Prolog Luxembourg S.A.
Signes de reprises, mais la prudence reste de mise
Depuis début 2023, tant les acteurs du secteur immobilier que les banques ont constaté une légère reprise du marché sous l’effet combiné de la stabilisation puis de la baisse des taux d’intérêts, d’une baisse des prix de l’immobilier (-15,43% au T3 2024 vs T3 2022 pour les appartements existants ; -10,1 au T3 2024 vs T3 2022 pour les ventes en état de futur achèvement – VEFA[1]) et de l’impact des mesures gouvernementales qui ont notamment impliqué une hausse du pouvoir d’achat. « Aujourd’hui, les acheteurs reviennent sur le marché, car un certain nombre de biens qui leur étaient inaccessibles il y a quelques mois encore, le sont à nouveau devenu », commente Max Didier, Président de la Section Développeurs de la Chambre immobilière, Section Développeurs. « De plus, ceux qui viennent d’acheter ont compris que le moment est opportun. Pour les acheteurs, Les conditions n’ont jamais été aussi favorables depuis une décennie et le choix est grand. C’est vraiment le moment d’acheter !»
Néanmoins, l’intérêt des acheteurs s’est surtout porté sur des immeubles déjà construits. Au T-3 2024, les transactions portant sur des VEFAs sont ainsi en baisse de 80% par rapport à leur moyenne historique sur les années 2017 à 2021[2]. Au deuxième semestre, 2024 on note néanmoins une augmentation des ventes de 48%[3] par rapport aux premiers six mois de l’année.
« Si la situation est favorable aux acheteurs, elle reste inquiétante pour le pays, remarque Jerry Grbic CEO de l’ABBL. « En effet, le quasi-arrêt du marché de l’immobilier neuf risque d’entraîner une crise du secteur de la construction dont dépendent des centaines d’entreprises et des milliers de ménages. » Une multiplication des faillites et une hausse du chômage dans ce secteur pourrait avoir un effet négatif sur la stabilité financière du pays. « Par ailleurs, le logement est étroitement lié à l’attractivité et au développement économique du pays. En effet, pour assurer sa prospérité continue, nous devons être en mesure d’attirer de nouveaux talents. Et pour les attirer, il faut pouvoir les loger », poursuit Jerry Grbic. L’ensemble des intervenant s’accordant sur le constat, que les logements qui n’ont pas été construits dans cette période, ne viennent que renforcer la tension entre l’offre et la demande.
Charte.lu : être plus transparent pour rassurer les acheteurs
Selon la Chambre immobilière, une des raisons principales du désamour des acheteurs pour les biens neufs est leur manque de confiance. « Les clients potentiels ont été effrayés par les problèmes rencontrés par certains constructeurs », commente Jean-Paul Scheuren, porte-parole de la Section Développeurs. « Même si ces problèmes sont isolés, ils ont été largement médiatisés. Nous devons contribuer à rassurer le public en étant plus transparent. C’est à ce défi que répond la charte de qualité que nous venons de lancer. »
Charte.lu aborde plusieurs dimensions. Les signataires s’y engagent à apporter davantage de transparence sur les garanties d’achèvement et de remboursement (que couvrent-elles ? qui les a émises ?) et sur la garantie décennale et biennale (idem que recouvrent-elles ?). Dans la charte, les promoteurs s’engagent sur la transparence et le respect des délais de construction (quand le chantier commencera-t-il ? quand sera-t-il achevé ?) ainsi que sur les prix de construction. Enfin, la charte stipule des sanctions en cas de non-respect. « Aujourd’hui, une vingtaine de nos membres, et non des moindres, ont déjà signé cette charte. Nous sommes persuadés qu’elle deviendra un véritable argument de vente et entendons encore la développer au fil du temps », remarque Jean-Paul Scheuren.
Aides.lu : mieux tirer parti des mesures gouvernementales
« Le gouvernement a pris à bras le corps la question du logement », analyse Jerry Grbic. « La diversité des mesures et la rapidité de leur mise en place est remarquable. » « Néanmoins, nous constatons que nos clients peuvent être un peu perdus et ne connaissent pas nécessairement l’ampleur des aides auxquels ils ont droit », rebondit Jean-Paul Scheuren. La Chambre immobilière, avec les experts du Ministère du Logement, a ainsi développé le site aides.lu destiné aux primo-accédants et aux investisseurs. Il centralise les informations sur les soutiens disponibles, telles que les subventions en intérêts, les crédits d’impôt, et les réductions de droits d’enregistrement. « Le site est extrêmement utile pour préparer son entretien avec son banquier avant une discussion autour d’un crédit immobilier. Les utilisateurs peuvent y simuler leur capacité d’investissement et mieux comprendre si, grâce aux différentes mesures gouvernementales, le bien rêvé peut leur être accessible ou non », note Jerry Grbic.
Prolog Luxembourg S.A. : le mécanisme de soutien des banques adapté
« L’ABBL souhaite soutenir toute initiative qui amène du logement résidentiel sur le marché », souligne Jerry Grbic. C’est ainsi que l’association coordonne les efforts de communication autour du véhicule mis en place par cinq banques : Spuerkeess, Banque Internationale à Luxembourg (BIL), Banque Raiffeisen et la Société Nationale de Crédit et d’Investissement (SNCI) et Banque de Luxembourg. Son objectif est de débloquer la situation de biens dont la construction a démarré, mais qui n’arrivent pas à être mis sur le marché faute de préventes suffisantes. « La promesse de vente que Prolog S.A. fournit permet d’apporter de la prévisibilité : Pour les acquéreurs qui ont déjà investi dans le projet. Pour les promoteurs qui souhaitent mener à bien leur construction. Pour les corps de métier qui ont été mandatés. Et finalement pour les potentiels acheteurs. Tous sauront que le projet sera réalisé », souligne Jerry Grbic.
Lancé en juillet 2024, le dispositif a été reconduit jusqu’au 30 juin 2025. De plus, ses actionnaires ont souhaité y apporter des ajustements afin de tenir mieux compte de la réalité du marché. Ainsi, le taux de prévente minimum requis pour être repris dans ce programme est ramené de 50 à 30%. Par ailleurs, les commissions de dossier ont été adaptées afin de ne pas pénaliser les petits objets.
L’ABBL rappelle que, utilisé a plein par les promoteurs, ce dispositif permettra la mise sur le marché de 800 à 1300 logements.
Max Didier conclut : « Ces initiatives illustrent l’engagement des acteurs majeurs du secteur immobilier – banques, développeurs, et gouvernement – à relancer le marché et à répondre aux besoins croissants en logements ».
Pour plus d’informations ou pour organiser une interview, veuillez contacter :
Jean-Paul SCHEUREN, Porte-parole de la Chambre Immobilière – Section Développeurs
info@chambre-immobiliere.lu, (+352) 621 153 083
[1] Source : Observatoire de l’Habitat/STATEC.
[2] Source : Observatoire de l’Habitat/STATEC.
[3] Source : Chambre Immobilière.