Dans un contexte immobilier tendu, où l’accès au financement se durcit et où les attentes des acquéreurs évoluent, la capacité à sécuriser les projets en amont devient un enjeu stratégique. C’est dans cet esprit qu’EuroCaution SA, acteur incontournable du marché des garanties financières, accompagne les promoteurs et développeurs luxembourgeois avec une approche différenciante : sur mesure, proactive et fondée sur la confiance.
À travers cette interview, Alessandro Rizzo, son CEO, revient sur les solutions innovantes proposées par EuroCaution, sur l’importance d’un écosystème structuré et sur le rôle crucial de la Section Développeurs de la Chambre Immobilière, tout en livrant une vision lucide des défis à relever pour faire émerger des projets viables dans un environnement en mutation.
Pouvez-vous nous présenter EuroCaution et ses solutions pour les développeurs ?
Chez EuroCaution SA, nous sommes à la fois courtiers en assurance et concepteurs de produits d’assurance sur mesure. Notre mission est d’accompagner les développeurs et promoteurs immobiliers à chaque étape de leurs projets, grâce à des solutions de garanties financières adaptées aux spécificités du marché luxembourgeois et européen.
Nous proposons principalement trois types de garanties destinées au secteur immobilier :
- La garantie financière d’achèvement ou de remboursement : utilisée dans le cadre d’une vente sous régime VEFA au Luxembourg, cette garantie est obligatoire.
- La garantie financière d’achèvement (hors VEFA – Luxembourg) : elle s’adresse aux ventes en bloc, aux opérations tertiaires ou institutionnelles. Ici, nous créons des garanties sur mesure, adaptées à la nature du projet. En cas de défaillance du vendeur, nous nous engageons à couvrir l’achèvement des travaux ou à transformer la garantie en garantie de remboursement, si la construction devient impossible.
- Les garanties infrastructures (dans le cadre d’un PAP ou d’un permis) : lorsqu’un développeur est amené à construire des infrastructures pour le compte d’une commune, il doit fournir une garantie de bonne exécution représentant un pourcentage des travaux. Là aussi, nous proposons des solutions adaptées.
Une approche différenciante du marché
Notre approche se distingue par la confiance que nous accordons aux promoteurs dès le départ. Là où certaines banques attendent des préventes à 70 % avant de suivre un projet, nous permettons aux développeurs de lancer leur chantier plus tôt, à condition de répondre à certains critères qualitatifs. A la différence de Prolog SA , on croit au fait qu’ils vont trouver les fonds pour développer leurs projets immobiliers. C’est uniquement si quelque chose se passe mal qu’on intervient au profit de l’acquéreur.
Ce positionnement nous a permis de conquérir près de 70 % de parts de marché sur ce segment au Luxembourg.
Nous croyons fermement que la réussite d’un projet repose sur un cadre de confiance, une proximité avec le terrain, et un accompagnement flexible. Notre garantie d’achèvement, par exemple, est activée uniquement en cas de défaillance réelle – faillite, disparition, impossibilité matérielle ou juridique. Ce n’est pas un frein, mais une sécurité.
Pourquoi avoir rejoint la section Développeurs de la Chambre Immobilière ?
Plusieurs raisons ont motivé notre adhésion. D’abord, il manquait une voix forte pour défendre les intérêts spécifiques des développeurs, trop souvent confondus avec ceux des entrepreneurs. Ensuite, nous sommes convaincus que la survie de notre secteur dépend d’un écosystème sain, soutenu par une législation claire, un cadre économique favorable et une régulation équilibrée. Un bon lobbying avec les développeurs permet d’aboutir à une régulation plus favorable au marché, à mieux protéger le consommateur, sans bloquer les projets.
Notre adhésion est aussi un acte de cohérence : notre métier est directement lié à la santé du marché. Plus les développeurs sont solides, mieux ils sont accompagnés, plus nous pouvons intervenir efficacement à leurs côtés.
Quel rôle joue la Section des développeurs dans l’écosystème immobilier ?
LaChambre Immobilière, à travers sa section développeur, joue un rôle structurant et essentiel. Elle accompagne, informe, fédère les professionnels du secteur. Elle participe à créer une dynamique collective, un socle de bonnes pratiques et une représentation claire des enjeux spécifiques à la promotion immobilière.
Vis-à-vis du grand public, elle renvoie une image positive et professionnelle des développeurs. Elle montre que ce ne sont pas uniquement les grands groupes de la place qui maîtrisent les opérations de construction, mais que l’écosystème est riche de promoteurs structurés, engagés et responsables, qui jouent un rôle fondamental dans la vitalité du marché immobilier luxembourgeois.
Quels sont les points forts d’EuroCaution ?
Nous avons créé un écosystème de partenaires autour des développeurs :
- Fonds d’investissement,
- Banques internationales,
- Fabricants de matériaux,
- Experts techniques et juridiques.
L’objectif : fluidifier les opérations, réduire les coûts, améliorer les cahiers des charges, sécuriser les chaînes d’approvisionnement.
Par ailleurs, chaque année, notre dîner professionnelfédère cet écosystème. L’idée est de faciliter les échanges et déclencher des partenariats. Résultat ? En six éditions, nous avons participé à la création de plus de 3 000 logements au Luxembourg.
Vous proposez une garantie VEFA « ultra complète ». En quoi est-elle innovante ?
Nous avons été les premiers à considérer que le cadre légal actuel en VEFA est dépassé. Il ne répond plus aux attentes des acquéreurs d’aujourd’hui, qui souhaitent des garanties concrètes, précises et facilement activables.
Notre garantie VEFA va bien au-delà de la simple garantie d’achèvement.
Nous avons conçu une solution qui couvre :
- L’achèvement du bâtiment ;
- Le remboursement de la quote-part construction réalisée ;
- Et même, en option, le remboursement de la quote-part terrain acheté par l’acquéreur.
C’est une protection renforcée, qui rassure le client final et lui permet de s’engager avec confiance.
Quel est l’impact pour les développeurs ?
Les développeurs qui intègrent cette garantie dans leur programme atteignent des taux de prévente bien supérieurs à ceux qui ne l’ont pas. Cela leur permet également de percevoir plus tôt les tranches de paiement, et d’éviter de recourir à des crédits de construction, aujourd’hui difficiles à obtenir, surtout auprès des banques luxembourgeoises.
Peut-on aller encore plus loin dans la personnalisation ?
Oui. Nous proposons aussi une définition contractuelle de la défaillance.
Par exemple, le simple retard du promoteur, qui n’est pas reconnu comme une défaillance légale, peut être considéré comme tel dans notre garantie.
C’est l’avantage d’un contrat tailor-made, adapté aux enjeux concrets de chaque projet.
Quelles sont les grandes difficultés actuelles des développeurs ?
Le crédit construction est aujourd’hui leur plus grand défi. Les banques luxembourgeoises ne sont pas en mesure d’accompagner efficacement les développeurs. Les grands groupes s’en sortent, grâce aux banques internationales, mais les PME, les promoteurs familiaux, ont beaucoup plus de mal.
Par ailleurs, lesattentes des acquéreurs ont profondément changé : aujourd’hui, ils veulent des certitudes sur la livraison, sur la qualité des finitions, sur les protections contractuelles. Dans un marché où les reventes sont plus difficiles, les situations de blocage sont nombreuses : prêts relais, nouveaux crédits, biens invendus… Cela engendre de véritables drames humains, pas seulement des difficultés financières.
Nous avons donc développé des partenariats avec des family offices, qui rachètent des lots à prix coûtant pour garantir un taux de prévente et permettre aux projets de démarrer.
Un dernier mot pour les développeurs ?
Tenez bon. Restez exigeants. Améliorez vos procédures, proposez davantage de garanties aux consommateurs, soyez transparents, rigoureux, mais surtout entourez-vous bien. Les projets solides naissent de partenariats solides – assureurs, garants, avocats, ingénieurs, banques. Ne restez pas seuls. Notre métier, c’est de vous accompagner.
