Dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, marqué par l’évolution rapide des normes urbanistiques, fiscales et environnementales, les promoteurs immobiliers doivent pouvoir s’appuyer sur des partenaires juridiques solides et agiles. Membre sympathisant de la Chambre Immobilière – Section Développeurs, le cabinet d’avocats Elvinger Hoss Prussen accompagne depuis de nombreuses années les acteurs de l’immobilier au Luxembourg, avec une approche transversale et stratégique.
Rencontre avec Stéphanie Pautot, Aurélie Petersen et Ines Goeminne, avocates dédiées à la promotion immobilière, qui partage leur vision, leurs expertises et leur engagement aux côtés des développeurs dans un contexte en pleine mutation.
Pouvez-vous nous présenter brièvement Elvinger Hoss Prussen et les domaines de droit dans lesquels vous intervenez ?
Stéphanie Pautot, associée, pose le cadre général : « Elvinger Hoss Prussen est une étude d’avocats indépendante fondée en 1964, reconnue pour son ancrage au Luxembourg et sa spécialisation dans tous les domaines du droit des affaires : droit des sociétés, financement, fonds d’investissement, fiscalité, droit du travail, immobilier, droit administratif, contentieux, entre autres. Aujourd’hui, notre étude compte plus de 500 membres dont 53 associés. Nous disposons d’une équipe expérimentée spécifiquement dédiée au secteur immobilier luxembourgeois, composée de 7 associés et collaborateurs. Nous accompagnons une clientèle variée : promoteurs, développeurs, propriétaires fonciers, sociétés de construction, investisseurs privés ou publics, organismes de droit public, banques et fonds immobiliers actifs sur le marché local. »
Quelles sont vos expertises spécifiques en lien avec le secteur de la promotion immobilière au Luxembourg ?
Stéphanie Pautot précise : « Notre accompagnement porte sur tous les aspects légaux et fiscaux des projets portés par les développeurs de A à Z, y compris en phase de contentieux.
Nous intervenons dès la conception, en conseillant nos clients promoteurs sur la structuration la plus pertinente, tant sur le plan fiscal que juridique. Selon la taille du projet, le type d’actif ou son stade de développement, nous évaluons à leurs côtés la structure de détention la plus adaptée : mise en place d’un fonds, création de sociétés dédiées pour chaque segment du projet, ou encore opérations de restructuration. Ensuite nous rédigeons l’ensemble des contrats nécessaires : vente simple, VEFA, contrat de promotion immobilière, contrat d’entreprise, maîtrise d’œuvre, assistance à la maîtrise d’ouvrage, contrat d’architecte, concession de droit emphytéotique, droit de superficie, baux, etc. De plus, nos avocats interviennent également dans la mise en place de financements bancaires et des sûretés correspondantes. »
Inès Goeminne, collaboratrice senior chez Elvinger Hoss Prussen, complète : « Durant la phase de développement, nous réalisons une analyse juridique de la situation urbanistique et environnementale du terrain, évaluons la faisabilité du projet et conseillons sur l’optimisation du potentiel constructible. Nous accompagnons nos clients dans les démarches liées à l’obtention du PAP et des différentes autorisations administratives. Concernant les aspects environnementaux, nous assistons sur des thèmes comme les études d’impact, pollution, zones protégées, énergies renouvelables, espèces protégées , etc. Nous sommes également en mesure d’intervenir sur les problématiques émergentes telles que le logement abordable, le co-living, les tiny houses et les projets innovants ou durables. Un point important à souligner : l’assistance juridique complète en matière de marchés publics que nous fournissons aux développeurs : conformité des dossiers de soumission, suivi juridique des procédures, contentieux, exécution des marchés. »
Stéphanie Pautot ajoute : « En tant qu’avocats, nous mettons un point d’honneur à agir comme un véritable partenaire de nos clients, en intégrant les considérations juridiques et fiscales dans la définition de leur stratégie et dans le calendrier global du projet. »
Qu’est-ce qui a motivé votre décision de devenir membre sympathisant de la Chambre Immobilière – Section Développeurs ?
Stéphanie Pautot répond : « Dans le contexte actuel, marqué par de nombreux défis pour le secteur, devenir membre sympathisant de la Chambre Immobilière – Section Développeurs nous est apparue comme une évidence. C’est une manière de manifester notre soutien à un écosystème auquel nous contribuons depuis de nombreuses années, en mettant à disposition notre expertise au service d’un développement sécurisé et responsable. En tant que praticiens confrontés quotidiennement aux enjeux juridiques du secteur immobilier, nous avons souhaité soutenir cette section pour favoriser une meilleure lisibilité du cadre légal et une sécurisation des opérations. »
Comment percevez-vous le rôle de la Chambre Immobilière – Section Développeurs dans la structuration du secteur immobilier ?
Aurélie Petersen, avocate et collaboratrice senior chez Elvinger Hoss Prussen, résume son point de vue : « Grâce à sa proximité avec les acteurs de terrain et sa bonne compréhension des obstacles rencontrés par ses membres, la Section Développeurs est à même de poser un diagnostic juste et de formuler des propositions pertinentes. En la soutenant, nous souhaitons l’accompagner dans ses actions concrètes, en apportant notre vision juridique et stratégique. Nous partageons l’objectif de la Section des Développeurs qui vise à encourager les échanges entre professionnels du secteur immobilier.»
Quels types de conseils juridiques apportez-vous le plus fréquemment aux promoteurs et développeurs immobiliers ?
« Le marché immobilier est cyclique, ainsi que notre type de conseils juridiques. Actuellement, Elvinger Hoss Prussen intervient surtout sur des opérations de restructuration (fusion, scission), le financement ou le refinancement de crédits hypothécaires, les ventes ou acquisitions de projets VEFA entre promoteurs, ainsi que sur des contentieux liés aux marchés publics, aux autorisations administratives, aux droits d’enregistrement ou à la TVA. » nous dit Stéphanie Pautot, et Ines Goeminne rajoute : « Régulièrement nos équipes sont également sollicitées pour des conseils liés à l’aménagement communal et aux autorisations administratives. Notre objectif est d’intervenir en amont d’un projet immobilier, en particulier pour les projets soumis à l’élaboration d’un PAP NQ, afin de sécuriser les processus et de limiter les risques, notamment sur le plan environnemental. Nous collaborons étroitement avec les autres intervenants du projet pour anticiper les contraintes juridiques et garantir la faisabilité à chaque étape. »
Quelles problématiques juridiques récurrentes observez-vous chez les membres développeurs, notamment en matière d’urbanisme, de VEFA ou de droit de la construction ?
« Nous voyons assez régulièrement des problématiques autour de l’élaboration et l’adoption du PAP NQ, des autorisations administratives, ainsi que des contraintes urbanistiques et environnementales susceptibles d’affecter le projet. Ces éléments sont bien souvent à l’origine de blocages. Toutefois, nous constatons que les porteurs de projets sollicitent davantage notre accompagnement dès les premières phases, notamment en matière de marchés publics. » explique Inès Goeminne.
Aurélie Petersen complète : « Pour ce qui est des ventes en VEFA et du droit de la construction, les difficultés financières actuelles fragilisent la réalisation des opérations. Le recours précoce à un avocat permet alors de sécuriser les relations contractuelles et d’ouvrir d’autres perspectives. »
En quoi votre accompagnement peut-il faire la différence dans le bon déroulement d’un projet immobilier ?
Stéphanie Pautot donne une vision globale de la spécificité d’Elvinger Hoss Prussen : « Nous adoptons une approche transversale, combinant expertise juridique et fiscale. Chaque client dispose d’un point de contact dédié, qui mobilise les compétences nécessaires au sein du cabinet pour répondre à toutes les problématiques spécifiques du projet. Nous veillons à rédiger des contrats clairs, compréhensibles et parfaitement adaptés à chaque situation, en intégrant toutes les dimensions juridiques du projet. »
Quelles évolutions juridiques récentes ont particulièrement impacté le secteur immobilier luxembourgeois ?
Pour Aurélie Petersen, les sujets liés au bail, à la colocation et au logement abordable ont suscité une réflexion législative, en réponse à des problématiques pratiques croissantes : « Même si le plafonnement des loyers reste en discussion, la volonté de sécuriser juridiquement la relation entre bailleur et preneur s’affirme. »
Inès Goeminne note que, en matière d’aménagement communal, certaines communes ont initié des démarches de régularisation pour les constructions existantes en zone verte, à travers une révision de leur PAG : « Cela a ouvert un débat plus large sur la création d’une « zone verte bis », qui pourrait donner un cadre juridique spécifique à ces constructions. »
Comment aidez-vous les développeurs à anticiper les nouvelles contraintes légales et à sécuriser leurs projets ?
Ines Goeminne précise : « Nous assurons une veille constante des projets de loi, règlements et jurisprudences. Cette veille nous permet d’identifier en amont les textes ou décisions susceptibles d’impacter les projets de nos clients. Notre ancrage dans le contentieux administratif nous donne une bonne lecture des tendances jurisprudentielles, notamment en urbanisme et en droit de l’environnement. Par ailleurs, présente depuis 1964, notre étude dispose d’un excellent réseau local et nos clients nous sollicitent régulièrement pour notre connaissance des pratiques du marché. »
Proposez-vous également des formations, notes d’analyse ou publications pour sensibiliser les professionnels de l’immobilier aux changements législatifs ?
Aurélie Petersen confirme : « Elvinger Hoss Prussen propose d’effectuer des formations soit générales soit sur mesure lorsque les clients ont des besoins précis ». « Afin d’anticiper et de comprendre les évolutions législatives, nous proposons régulièrement des notes d’analyse ciblées, notamment en matière d’urbanisme. Ces supports aident les promoteurs à mesurer concrètement les impacts sur leurs projets actuels ou futurs. » complète Inès Goeminne.
Comment envisagez-vous l’évolution de votre partenariat avec la Chambre Immobilière – Section Développeurs ?
Inès Goeminne nous confirme l’engagement d’Elvinger Hoss Prussen : « Nous envisageons cette collaboration comme un partenariat durable, fondé sur le partage d’expertise, le dialogue et l’engagement. Notre objectif commun est de promouvoir une approche lisible, sécurisée et moderne du développement immobilier au Luxembourg. Face aux défis du secteur, nous souhaitons continuer à réfléchir collectivement à des solutions pertinentes et innovantes. »
Quel conseil juridique ou message souhaitez-vous adresser aux membres développeurs de la Chambre Immobilière aujourd’hui ?
Aurélie Petersen conclut : « Nous partageons les mêmes préoccupations et ambitions que les développeurs : sécuriser les projets, apporter des solutions concrètes, et adapter les stratégies aux réalités du terrain. Travailler avec Elvinger Hoss Prussen, c’est choisir un accompagnement juridique de haut niveau, ancré dans la réalité du marché, et tourné vers un développement stratégique, responsable et durable. »
