9 décembre 2025 – Ministère du Logement
Le 9 décembre 2025, une délégation de la Section Développeurs de la Chambre Immobilière a été reçue au Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire pour un échange approfondi sur la situation du marché, les freins actuels à la relance et les pistes de solutions envisageables.
La rencontre s’est tenue en présence du Ministre Claude Meisch, accompagné de Marie-Josée Vidal et Luc Biever, et de la délégation de la Section Développeurs composée de Max Didier, Eric Lux, Steve Vermeer, Joe Schmit et Hendrik Kühne.
Cette entrevue s’inscrit dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement neuf, en particulier en VEFA, et dans une volonté partagée d’identifier des leviers concrets et opérationnels.
Prolog et la question des marges : un faux débat
Le Ministre Meisch est revenu sur des échanges récents avec Prolog, évoquant l’argument selon lequel le faible succès de cet instrument serait notamment lié à l’obligation, pour les développeurs, de dévoiler leurs marges.
La Section Développeurs a tenu à clarifier ce point : la transparence des marges est déjà une réalité systématique dans le cadre de tout financement bancaire. Cet argument ne constitue donc pas, en soi, un frein crédible au recours à l’instrument Prolog.
Droit de préemption : une piste pour sécuriser les développeurs
Concernant le droit de préemption de l’État et des communes, notamment pour des PAP déjà viabilisés, le Ministre Meisch a proposé une piste intéressante : la possibilité pour les entités publiques de fournir une garantie écrite préalable, confirmant leur renonciation au droit de préemption avant l’acquisition des terrains.
Cette proposition a été accueillie favorablement par la Section Développeurs, tout en soulignant que la réalité du terrain reste parfois plus complexe et que la mise en œuvre devra être juridiquement et administrativement sécurisée.
Logements PMR : vers une approche plus flexible ?
Le Ministère de la Famille a récemment sollicité le Ministère du Logement pour la construction d’immeubles exclusivement destinés aux personnes à mobilité réduite (PMR).
La Section Développeurs a ouvert une réflexion alternative : la création d’une “plateforme” ou d’une “bourse” recensant les logements PMR existants et non vendus, permettant de répondre aux besoins sans nécessairement imposer des immeubles entiers dédiés, souvent difficiles à absorber par le marché.
Mesures fiscales, TVA et enregistrement : des marges de manœuvre limitées mais des pistes ouverte
À la suite de discussions gouvernementales, le Ministre Meisch a partagé plusieurs constats :
- Les mesures fiscales : jugées aujourd’hui largement épuisées. Rien n’est totalement exclu, mais de nouvelles mesures sont peu probables.
- La TVA : une modification est considérée comme très difficile par le Ministère des Finances.
- Les droits d’enregistrement : une baisse reste envisageable, y compris pour les personnes morales, avec un plafonnement du prix au m².
Pour les projets en VEFA, un plafond spécifique, distinct de celui de l’existant, devrait être prévu.
Cette piste est jugée intéressante, à condition que les plafonds fixés soient réalistes et compatibles avec les coûts de construction actuels.
Performance énergétique : une bonification ciblée à l’étude
La Section Développeurs a rappelé une proposition transmise au Ministre des Finances Gilles Roth : une bonification d’impôt pour les bâtiments de classe énergétique A.
Cette proposition n’a pas encore été discutée au niveau gouvernemental, mais un point fondamental a été réaffirmé :
toute bonification doit bénéficier directement aux acquéreurs, et non se perdre en amont de la chaîne.
Une nouvelle approche de pré-commercialisation inspirée de Prolog
Le Ministre Meisch a également évoqué une piste structurante :
- le Ministère du Logement pourrait acquérir 30 % des logements d’une résidence,
- Prolog, sous de nouvelles conditions, jusqu’à 50 %, permettant ainsi d’atteindre les 80 % de préventes nécessaires au démarrage des chantiers.
Les ventes effectives au public interviendraient alors en phase de construction, réduisant le risque financier initial et favorisant la relance des projets.
Des mesures dans la durée, pas des effets d’annonce
Un point de convergence fort a émergé : toute nouvelle mesure doit s’inscrire dans la durée.
Le Ministre Meisch s’est même montré ouvert à l’idée de ne pas limiter ces mesures dans le temps, mais plutôt de fixer une échéance future pour en évaluer l’efficacité réelle.
Prochaines étapes
La Section Développeurs précisera notamment la question des stocks lors de sa prochaine enquête interne.
Un prochain rendez-vous est d’ores et déjà prévu le 30 janvier dans l’après-midi, afin de poursuivre les échanges et approfondir les pistes évoquées.
